O que é amortização de financiamento imobiliário?

A amortização de financiamento imobiliário é um termo bastante utilizado em situações de crédito imobiliário ou fechamento de contrato. Neste artigo, vamos te explicar o que significa amortização, como funciona o processo e quais as vantagens desse tipo de financiamento. Continue a leitura e fique por dentro do assunto!

O que é amortização?

A amortização nada mais é do que a antecipação do saldo devedor em um financiamento. Como o próprio nome diz, a amortização de financiamento imobiliário está ligada com a antecipação do pagamento de um determinado imóvel.

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a amortização não está relacionada apenas com o pagamento das prestações em dia. Basicamente, o processo de amortização de financiamento imobiliário funciona de duas formas: uma é a redução das parcelas conforme o pagamento mês a mês e a outra é a quitação dessas dívidas antes mesmo do tempo estabelecido em contrato.

A amortização é uma opção muito utilizada por pessoas que receberam um dinheiro extra, como um bônus da empresa ou o décimo terceiro, por exemplo, e optaram por antecipar a quitação da dívida.

Como fazer a amortização de financiamento imobiliário

Atualmente, existem dois tipos de métodos para o financiamento imobiliário: a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), responsáveis por definir de que forma o comprador de imóvel irá amortizar o empréstimo que ele fez.

A principal diferença entre os métodos está na forma e rapidez de amortização. Na Tabela Price, por exemplo, as parcelas começam mais baixas e são fixas durante todo o período de financiamento. Na Tabela SAC, por outro lado, as prestações são mais altas no início e menores no final, uma vez que há amortização mensal do valor financiado. No geral, a segunda opção é a mais utilizada, uma vez que reduz o tempo do financiamento.

Muitos especialistas indicam, inclusive, a Tabela SAC como a melhor opção para a amortização de financiamento imobiliário para evitar uma bola de neve formada pelos juros. Contudo, a opção ideal pode variar dependendo do quanto o valor das parcelas está comprometendo o orçamento do comprador.

Como as parcelas são calculadas?

O cálculo para amortização do financiamento imobiliário varia de acordo com o método utilizado. Acompanhe:

Cálculo da Tabela Price

Como citamos anteriormente, as parcelas da Tabela Price são fixas durante todo o processo. Em outras palavras, o comprador pagará o mesmo valor das prestações todo o mês, somado ao valor da amortização que cresce à medida que o saldo devedor diminui.

Na prática, ela funciona da seguinte maneira:

Você tem um financiamento de imóvel de 180 meses (15 anos) no valor de 500 mil reais e com a entrada de 150 mil reais com uma taxa de juros a 0,8%. Dessa forma, a primeira parcela a ser paga é de R$5.251,34 que é a soma da amortização de R$1.251,34 mais os juros de R$4.000,00.

A última parcela, então, também deverá custar R$5.251,34, mas com R$5.209,66 de amortização e R$41.58 de juros.

Nesse caso, o cálculo da parcela é realizado da seguinte forma:

• PRESTAÇÃO = VALOR PRESENTE X [(1 + taxa) n x taxa / (1 + taxa) n -1]

Cálculo da Tabela SAC

A Tabela SAC é o método de pagamento mais utilizado, uma vez que o tempo de financiamento diminui. Aqui, os juros diminuem ao longo dos meses.

Nas mesmas condições citadas anteriormente, a primeira parcela utilizando a Tabela SAC será de R$6.777,78, sendo a soma da amortização de R$2.777,78 e os juros de 4 mil reais. A última, no entanto, será de R$2.624,05, resultado da soma da amortização de R$1.315,06 mais os juros de R$10,52.

Aqui, para adquirir a amortização basta fazer a divisão do valor financiado pelo número de meses estipulados para o pagamento do valor devido. Entenda:

• AMORTIZAÇÃO = PRINCIPAL/PERÍODO
• PRIMEIRA PARCELA = AMORTIZAÇÃO + JUROS SOBRE O PRINCIPAL
• SEGUNDA PARCELA = AMORTIZAÇÃO + JUROS X (PRINCIPAL - AMORTIZAÇÃO)

Basicamente, o cálculo da amortização é feito com base no valor total financiado do imóvel. Contudo, existem também juros e outras taxas envolvidas no processo.

A grande dica é, antes de financiar qualquer imóvel, faça uma simulação do financiamento para se planejar adequadamente. Você pode fazer as simulações através do próprio site dos bancos, como Banco do Brasil, Caixa, Itaú, Bradesco e Santander, por exemplo.

Vantagens da amortização de financiamento imobiliário

Como você já leu neste artigo, a amortização de financiamento imobiliário permite que você antecipe o saldo devedor do financiamento de um imóvel. Essa prática traz inúmeras vantagens para o comprador, como:

• Redução do valor das prestações;
• Redução do tempo de pagamento do financiamento;
• Diminuição dos juros.

No geral, não existem regras para fazer a amortização. Contudo, reforçamos que é muito importante contar com um bom planejamento financeiro para que a antecipação não se torne uma dívida no futuro.

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